Выгодно ли погасить ипотеку потребительским кредитом

Условия погашения ипотеки

Перед тем, как нести деньги в банк, нужно заглянуть в кредитный договор и обратить внимания на условия досрочного погашения, а именно на следующие пункты:

  • прописаны ли минимальный и максимальная величина платежа;
  • необходимо ли предварительное уведомление банка о намерении внести внеочередную оплату;
  • в какой день можно погашать ипотеку досрочно – иногда разрешается делать это только в день очередного взноса;
  • имеются ли комиссии при внесении средств;
  • где именно нужно погашать долг – в отделении, где брали ипотеку или в любом другом.

Исходя из полученных данных нужно спланировать, в какой день и сколько целесообразно заплатить. Следует учесть, что даже если разрешено погашать долг в любой день, то производить очередной платеж следует в отчетную дату, так что нужно рассчитывать свой бюджет.

К примеру, очередная оплата вносится 20 числа, а внеочередной – 5. Значит, через 15 дней заемщику нужно будет произвести очередную оплату. Если все средства уйдут на “досрочку”, то платить будет нечем, и начнут сыпаться пени.  О том, как выгоднее всего погашать долг, рассказываем в этой статье.

Оплата производится аннуитетными или дифференцированными платежами. Рассмотрим для начала эти два понятия.

Аннуитетная схема сегодня является наиболее популярной. Все выплаты делятся на равные части и не меняются на протяжении всего периода кредита.

Дифференцированные платежи неравномерны. С каждым месяцем взнос уменьшается, а в самом конце срока его размер совсем маленький. Среди минусов такой схемы – слишком большие платежи в начале периода. Для ипотеки это особенно важно, так как не каждый сможет осилить такую нагрузку на семейный бюджет. Общие суммы по жилищным займам исчисляются в миллионах. Однако, по мнению многих экспертов именно дифференцированная схема выгоднее, чем аннуитетная.

Выгодно ли погасить ипотеку потребительским кредитом

Рассмотрим простой пример, где за основу возьмем предложения по кредитам от Сбербанка с аннуитетными (равными) платежами. Итак, заемщик купил квартиру в ипотеку на вторичном рынке, стоимостью 5 000 000 рублей. Был уплачен первоначальный взнос в размере 20%, т.е. 1 000 000 рублей. Срок кредитования — 15 лет под 9,4% в год. Тогда сумма кредита составит 4 000 000, при ежемесячном платеже в 41 528 рублей. Итоговая переплата за весь срок — 3 475 040 рублей.

Если заемщик захочет получить свои права на квартиру раньше, и через 10 лет взять потребительский кредит на оставшуюся сумму 1 956 810 рублей, он может это сделать на условиях выплат в течение 5 лет под 11,9% в год. Правда, сумма ежемесячного платежа в данном случае увеличится до 43 429 рублей.

Итак, через 10 лет переплата по ипотечному кредиту составит 2 941 473 рубля. Если приплюсовать сюда проценты за потребительскую ссуду (около 648 950 рублей), то в общей сложности выйдет 3 590 423. Это на 115 383 больше, чем при выплатах по ипотеке.

Сократить расходы по процентам можно путем рефинансирования ипотеки в другом крупном банке, например, в ВТБ (по ставке 9% в год сроком на оставшиеся 5 лет). Тогда новый ежемесячный платеж составит 40 624 рубля, а общая переплата по процентам за два кредита будет 3 421 913. Эта сумма на 53 127 рублей меньше, чем при выплатах обычной ипотеки. Но даже такая разница может стать преимуществом, даже несмотря на то, что заемщику заплатить около 3 000 – 5 000 рублей за повторную оценку жилья, и за оформление других документов еще 2 000 – 5 000 рублей.

Таким образом, брать потребительский кредит на оставшуюся сумму займа невыгодно. Ведь переплата по процентам будет выше за счет увеличенной годовой ставки. Рефинансирование же, в других банках, способствует сокращению переплаты.

Подробно о вариантах изменения графика платежей

Варианты изменения графика платежей

В настоящее время многие семьи пользуются услугами финансовых организаций, чтобы улучшить жилищные условия. Общеизвестно, что ипотечный заём оформляется на длительный срок, при этом банком не запрещено вносить оплату с опережением графика.

Для начала требуется внимательно изучить условия договора. В большинстве случаев финансовые организации позволяют досрочно гасить долг, но это должно быть прописано в соответствующем документе.

Тем, кто намерен преждевременно внести определенную сумму в счет погашения задолженности по ипотечному кредиту, следует обратить внимание на пункты договора, где указано:

  • нужно ли ставить в известность сотрудников банка перед погашением внеочередного платежа;
  • какая комиссия предусмотрена;
  • период оплаты — возможно существуют специальные дни для внесения платежа не по графику;
  • минимальная и максимальная сумма взноса;
  • отделение банка, в котором разрешено погашать задолженность.

Важно! Если клиент не обращает внимания на график погашения, осуществляет платежи преждевременно, то это не освобождает его от уплаты обязательного ежемесячного взноса.

Банк назначает дату погашения на каждое 28-е число месяца. Клиент вносит внеочередной платёж 15-го числа, при этом сумма взноса превышает размер обязательного ежемесячного платежа. Несмотря на это, 28-го числа оплату придется повторить, чтобы избежать просрочки и не нарушить условий договора.

Платеж, внесенный не по графику, идет на досрочное погашение, уменьшает общую задолженность по договору. Проценты, начисляемые на сумму долга, как правило, пересчитываются.

График погашения составляется несколькими способами:

  1. Аннуитетный платеж — клиент платит равными частями на протяжении всего срока действия договора. После внесения обязательной ежемесячной суммы, средства распределяются таким образом: одна часть идет на погашение тела кредита (основной суммы долга), другая — гасит начисленные проценты.
  2. Дифференцированный график погашения — это когда основную сумму займа разделяют на равные части, а проценты начисляют на остаток задолженности, как и в аннуитетном графике погашения. Данный способ выплат не совсем удобный, так как платеж в начале срока достаточно большой, но в то же время он выигрывает по размеру удорожания. Если сравнивать одинаковые условия, то первая оплата по дифференцированному графику погашения в среднем на 25% выше аннуитетного.

Заметим! График погашения с аннуитетным платежом используется финансовыми организациями чаще всего.

Существует два варианта изменения графика:

  • сократить срок действия договора путем увеличения платежа либо внесение дополнительных сумм;
  • уменьшить размер платежа, но оставить без изменений срок погашения.

Прежде чем переделывать план погашения задолженности, необходимо определить, какой из способов наиболее выгодный для заемщика:

  • одни желают уменьшить размер удорожания;
  • другие хотят сократить сумму ежемесячной выплаты.

В каком случае выгодно уменьшать срок

Чаще всего уменьшают срок кредита те заемщики, кто оформил ипотеку с аннуитетным графиком погашения. Такие люди, как правило:

  • располагают денежными средствами, т. е. могут вносить оплату большими суммами, а длительный срок выбирают для «подстраховки», мало ли что в жизни произойдет;
  • желают снизить размер переплаты;
  • выплатили более половины долга, стремятся поскорее избавиться от «кредитных уз».

Клиент вносит ежемесячно сумму большую, чем указано в договоре. «Лишние» деньги покрывают часть основной суммы долга, при этом размер обязательного платежа остается прежним.

ПОДАТЬ ЗАЯВКУ НА КРЕДИТ И БЫСТРО УЗНАТЬ РЕШЕНИЕКредит на жилье предполагает длительный срок выполнения обязательств и существенную переплату по процентам. Но есть способ быстрее расплатиться с долгами путем оформления потребительского кредита на остаток денежных средств по ипотеке.

Достоинства и недостатки ипотеки по сравнению с потребительским кредитом

Для начала необходимо определиться с понятиями, особенностями ипотечного и потребительского кредитов.

Ипотека – это кредит, предоставляемый кредитной организацией, под залог недвижимого имущества. Потребительским называется кредит, оформляемый на личные цели заемщика. Для обеспечения может предоставляться залог, но заемщик распоряжается финансами на свое усмотрение.

Важно помнить, что эти виды кредитования совершенно разные банковские продукты, подразумевающие выдачу денег под проценты, но отличающиеся условиями предоставления.

Рассмотрим основные условия кредитов

Критерии Ипотечной Потребительский
Процентная ставка 10 – 14 % От 20 %
Залог Оформление обязательно Не обязательное условие. Предоставляется при оформлении крупной суммы, свыше 1 млн. руб.
Сумма Зависит от стоимости недвижимости, составляет от 1,5 мил. руб. Максимально до 1 млн. руб.
Срок До 30 лет 5 – 7 лет
Цель Приобретение недвижимости Любые цели
Страхование жизни Обязательно. При отказе увеличится процентная ставка Не обязательно
Страхование недвижимости Обязательно. При отказе увеличится процентная ставка Не обязательно
Страхование прав собственности Обязательно. При отказе увеличится процентная ставка Не обязательно
Получить налогового вычета Возможно Невозможно
Использование материнского капитала Возможно Невозможно

Кроме указанных достоинств ипотечного кредита следует добавить:

  • Возможность участия в льготных программах – «Молодая семья», «Военная ипотека», «Молодой ученый», с государственной поддержкой и другие.
  • Заемщик может не опасаться недобросовестных продавцов. Выдавая кредит банк оценивает чистоту сделку и объекта недвижимости с юридической стороны.
  • При необходимости, возможно провести реструктуризацию долга.
  • Быстро приобрести недвижимое имущество и использовать его по своему усмотрению – проживать, регистрировать в нем, сдавать в аренду.
  • Возможность закрыть ипотеку потребительским кредитом.

Недостатки ипотеки по сравнению с потребительским кредитом:

  • Большой срок кредитования влечет значительную переплату.
  • Дополнительные расходы на заключение договоров страхования. Без них банк не одобрит выдачу.
  • Расходы заемщика на проведение оценки недвижимости — обязательное условие банка. Оценочная стоимость объекта влияет на размер ипотечного кредита.
  • Увеличенный пакет документов – согласие супруга или заявление об его отсутствии; отчет об оценке; правоустанавливающие документы на недвижимость; документы продавца.
  • Ограничения по выбору объекта. Недвижимость должна быть ликвидной, представлять интерес для банка при его реализации при возникновении задолженности.
  • Ограничения по распоряжению недвижимостью. Без согласования невозможно сдать в наем, зарегистрировать третьих лиц, реализовать объект.

Стоит ли выплачивать ипотеку досрочно в 2018 году?

Ипотеку берут не от хорошей жизни. Чаще всего таким видом кредита пользуются молодые пары до 40 лет, которые не имеют средств на приобретение собственного жилья.

Данный вид кредитования — это обуза, которая будет десятилетиями висеть на шее у заёмщика, вот почему по статистике большинство клиентов банка стараются досрочно погасить ипотеку. Самый распространённый вариант досрочного погашения – это рефинансирование материнского капитала, или взятие более дешёвого кредита в другом банке.

Банку не выгодно, когда клиент погашает потеку досрочно, ведь при этом он теряет свои доходы. В статье № 810 ГК РФ сказано, что каждый заёмщик имеет право на моментальное закрытие суммы ипотеки. Нарушить закон и запретить клиенту выплачивать свою ипотеку досрочно банк не может. Банки делают всё для того, чтобы досрочное погашение задолженности было максимально невыгодным или неудобным для клиента. Выгодность досрочного погашения ипотеки зависит от условий, прописанных в кредитном договоре заёмщика.

Чтобы просчитать, насколько выгодным будет досрочное погашение, стоит воспользоваться экономическим калькулятором на сайте банка, выдавшего ипотеку.

Как досрочно погасить ипотеку в Сбербанке?

«Сбербанк» активно оформляет займы на покупку недвижимости. Такое положение обусловлено сравнительно невысокой процентной ставкой, которую данное финансово-кредитное учреждение предлагает своим клиентам.

В связи с этим очень многих интересует вопрос, возможно ли и целесообразно ли досрочное погашение ипотеки в «Сбербанке».

Желая досрочно гасить кредит, заемщики надеются понизить расходы на выплату процентов.

При этом возможны два варианта:

  1. полное погашение,
  2. частичное погашение.
  • Чаще всего в первом случае клиент банка или реализует какой-либо свой актив для того, чтобы получить требуемую сумму, или накапливает деньги несколько лет, существенно ограничивая личные расходы.
  • Во втором случае заемщик осознанно идет на увеличение регулярных платежей, чтобы понизить процентные выплаты. Это уже заставляет задуматься о том, стоит ли досрочно гасить ипотеку. Ведь долгосрочное финансовое самоограничение – это непросто.

Досрочное погашение кредита: три взгляда на процесс

С точки зрения закона

Несколько лет назад желание преждевременно выплатить свой долг банку могло быть ограничено пунктами кредитного договора. Ответ на вопрос, можно ли досрочно погасить ипотеку, законодательством не регламентировался. Многие финансово-кредитные учреждения предлагали своим клиентам в этом случае крайне невыгодные условия и налагали штрафные санкции. Все изменилось в 2011 году.

Единственная обязанность заемщика:

  • уведомить кредитора за тридцать дней до уплаты.

При согласии сторон можно избежать и этого.

С позиции банка

Для банка ипотечный кредит – долговременный источник дохода. На его оформление затрачиваются ресурсы и время, также возникают расходы на рекламу.

Второй важный аспект заключается в том, что банк привлекает деньги (которые позднее выдает в виде ипотечного кредита) на основе платности. Получая их обратно, банк не перестает за них платить, в то же время данные средства не приносят ему дохода какое-то время. Именно по этим причинам досрочное погашение кредита может стать причиной возникновения негативных отметок в кредитной истории заемщика.

С точки зрения здравого смысла

Если заемщик задумался о том, как выгоднее досрочно гасить ипотеку, он должен понимать несколько моментов:

  • Если кредитный договор предполагает аннуитетную схему погашения – это снижает целесообразность досрочной выплаты кредита, так как на ранних стадиях действия кредитного договора заемщик выплачивал преимущественно проценты, а не тело кредита,
  • При высоких темпах инфляции досрочно гасить ипотечный кредит бессмысленно, целесообразнее потратить имеющиеся средства на покупку активов, а задолженность обесценится сама,
  • Если проводится частичное досрочное погашение, то при размышлениях, что выгоднее – перерасчет процентов и уменьшение ежемесячного платежа или сокращение срока действия кредита – целесообразнее выбирать второе. Расчет досрочного погашения ипотеки показывает, что в таком случае переплата по кредиту будет меньше.

Еще один немаловажный момент – прогноз заемщиком собственных доходов. Если молодой человек поднимается вверх по карьерной лестнице и зарабатывает все больше, то торопиться с уплатой долга банку не нужно. В будущем это можно будет сделать с меньшей степенью самоограничения.

Никаких ограничений на досрочное погашение ипотеки в «Сбербанке» не существует. Однако не все кредитные программы предоставляют возможность использования дифференцированных платежей. К примеру, военная ипотека предполагает аннуитет, что затрудняет досрочную выплату кредита. Кроме того, при частичном досрочном погашении «Сбербанк» допускает только перерасчет процентов, а не сокращение срока выплаты кредита.

Затем средства вносятся на кредитный счет через кассира или терминал самообслуживания. Сумма не может быть меньше 15 000 рублей (это требование юридически сомнительно). Деньги спишут в счет уплаты кредита в день очередной выплаты в соответствии с графиком обслуживания кредита.

После данной оплаты менеджеры банка проведут обновленный расчет графика платежей. Заемщик должен будет получить его в банке и завизировать.

На сайте «Сбербанка» существует ипотечный калькулятор. Это программа позволяет рассчитать досрочное погашение кредита в автоматическом режиме.
http://ipoteka-expert.com

Причины досрочного закрытия

Главное, что толкает людей на досрочное погашение кредита — огромная переплата. Выплачивая ипотеку пару десятков лет, на проценты затрачивают сумму, равную по стоимости еще одной квартире.

досрочное погашение кредита

Большинство банков предлагают своим клиентам схему, предусматривающую внесение платежей по кредиту равными частями. Первое время клиент будет платить исключительно по процентам. Уменьшение же тела самого кредита будет происходить очень медленно. Соотношение средств по процентам и самому кредиту сравняется только ближе к середине длительности кредитного займа.

Альтернативой становится возможность дифференцированных платежей, предоставляемая Сбербанком. Погашать кредит можно без каких-либо ограничений, но без подводных камней не обойтись.

Потребуется справка об официальных доходах. Если с ее предоставлением проблем не возникнет, величина переплаты будет ниже. Многие заемщики принимают окончательное решение об оформлении кредита именно на основании возможности досрочного его погашения.